2023년 매각 불발 뒤 재도전…옛 국제전자센터 오피스 11개층

재건축 기대가치 관심…마스턴·케이리츠 거쳐 KCGI대체운용

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(서울=연합뉴스) 정회인 기자 = 서울 강남권역(GBD)의 대형 복합시설인 '센터포인트 서초' 오피스가 약 3년 만에 다시 매물로 나온다.

7일 투자은행(IB) 및 상업용 부동산 업계에 따르면 KCGI대체투자운용은 이달 초 센터포인트 서초 오피스 매각을 위한 제안요청서(RFP)를 발송하고 매각주관사 선정 절차에 들어갔다.

상업용 부동산 거래에서 RFP 발송은 매각을 위한 초기 절차로, 향후 매각주관사가 선정되면 잠재적 원매자를 대상으로 투자설명서를 배포하는 등 본격적인 마케팅과 입찰 절차를 진행하게 된다.

이번 매각 대상은 센터포인트 서초 전체가 아닌 KCGI 측이 보유한 오피스 업무시설이다.

센터포인트 서초는 오피스와 리테일·근린생활시설 등이 함께 들어선 집합건물로 각각의 소유자가 나뉘어 있다.

KCGI운용 측이 보유한 12∼13층과 16∼24층 등 총 11개 층(연면적 약 3만3천300㎡)만 이번 매각 대상이며 개별 소유 형태인 리테일 시설은 포함되지 않는다.

센터포인트 서초는 서울 서초구 효령로 304에 위치한 지하 7층∼지상 24층 규모의 대형 복합건물로, 과거 '국제전자센터'로 알려졌던 자산이다.

지하철 3호선 남부터미널역과 연결된 역세권 자산으로 서초대로와 남부순환로, 서초IC 등과 인접해 있다.

센터포인트 서초 오피스는 지난 10여년간 마스턴투자운용과 케이리츠앤파트너스, KCGI 계열 운용사 등 여러 차례 주인이 바뀌어왔다.

마스턴투자운용은 2013년 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통해 해당 오피스와 컨벤션웨딩홀 부분을 915억원에 인수한 뒤 2019년 케이리츠앤파트너스에 약 1천300억원에 매각했다.

이후 케이글로벌자산운용이 2022년 6월 현재 매각 대상과 동일한 총 11개 층을 약 1천800억원에 인수했다.

540억원 규모의 펀드를 설정하고 나머지 자금은 담보대출로 조달했으며, 케이글로벌자산운용은 이듬해 KCGI대체투자운용으로 사명을 변경했다.

KCGI 측이 이 자산을 인수한 배경에는 재건축을 통한 자산가치 상승 가능성도 있었다.

1997년 준공된 센터포인트 서초는 재건축 가능성이 꾸준히 거론돼왔다. KCGI 측이 자산을 인수했을 때 확보한 대지 지분은 약 30%였으며, 원익그룹이 약 25%, 나머지는 개인과 법인 등 다수의 구분 소유자가 나눠 보유했다.

재건축 논의가 탄력을 받기 시작한 것은 관련 규제가 완화되고 주요 구분 소유자들이 사업 추진에 뜻을 모으면서부터다.

2021년 건축법 개정으로 노후 집합건축물 재건축 허가를 위한 동의 요건이 80%로 완화한 뒤 2023년 원익그룹과 상당수 구분 소유자가 재건축에 찬성하면서 관련 논의가 본격화됐다.

이들의 합산 지분이 약 70%에 그치면서 약 30%를 보유한 KCGI 측이 사실상 재건축의 '캐스팅보트'를 쥐었다는 평가가 나왔다.

KCGI 측도 이듬해인 2024년 재건축 추진에 찬성하면서 지분 보유자들이 사업 추진에 의견을 모았다. 개발 방안으로는 오피스 빌딩과 하이엔드 시니어타운 등이 검토됐다.

재건축 기대가 커지는 과정에서 KCGI 측은 앞서 2023년 한 차례 투자금 회수도 시도했다. 인수 약 1년 만에 센터포인트 서초 오피스 매각을 추진해 잠재 원매자를 물색했다.

당시 시장에서 거론된 자산 가치는 약 2천400억원으로 2022년 인수가보다 600억원 이상 높은 수준이었다. 임대율 100%와 인수 이후 임대료 상승, 재건축 가능성 등이 주요 투자 포인트로 꼽혔다.

그러나 거래가 최종 성사되지 않으면서 KCGI 측은 자산을 계속 보유했고, 이번 RFP 발송으로 약 3년 만에 다시 매각 절차에 나서게 됐다.

IB업계 관계자는 "남부터미널역과 바로 연결된 입지에 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 데다 향후 재건축을 통한 개발 가능성까지 있어 원매자 입장에서는 여러 투자 전략을 검토할 수 있는 자산"이라며 "결국 재건축 기대가 매각가격에 어느 정도 반영될지가 관건"이라고 말했다.

hihello@yna.co.kr

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