실거주 이유로 갱신 거절후 새 임대차…대법 "불가피성 증명해야"

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"옛 임차인에 손해 배상"…제3자 임대 '정당한 사유' 요건 판시

(서울=연합뉴스) 이미령 기자 = 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신을 거절한 집주인이 이후 새 세입자에게 집을 임대하려면 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 새 임대계약이 불가피했다는 점을 증명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

12일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 확정했다.

A씨는 2020년 7월 B씨로부터 서울 서대문구 아파트를 2년간(2020년 9월∼2022년 9월) 보증금 6억6천만원에 임차했다.

A씨는 계약 종료를 앞둔 2022년 5월 계약 갱신을 요구했으나, B씨는 자신이 실제로 거주하겠다며 갱신을 거절했다.

B씨는 2022년 9월 전입신고한 뒤 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지는 실거주했다.

B씨는 그러나 2024년 2월 해당 아파트를 제3자인 새 임차인에게 보증금 8억2천만원(임대차 기간 2024년 4월∼2026년 4월)에 임대하기로 계약을 맺었다.

이에 A씨는 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간(2년)이 만료되기 전 B씨가 새 임대차계약을 맺었다며 주택임대차보호법에 따라 손해를 배상하라며 소송을 냈다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절해놓고, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 '정당한 사유' 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 이로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 정한다.

소송에서 쟁점은 B씨에게 '정당한 사유'가 인정되는지였다.

B씨는 당시 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실 임차인이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 '정당한 사유'가 인정된다고 주장했다.

당시 B씨가 반환해야 할 보증금 합계는 총 6억9천만원이었는데 새 임차인들로부터 받은 보증금은 1억8천만원에 불과했고, 소득이 없어 대출이 불가능한 데다 집을 팔더라도 양도소득세 약 3억원을 내야 해 부득이 제3자에게 임대했다는 것이다.

1심은 B씨의 손을 들어줬다. 2022년 말께 전세사기 문제로 전세 위험성이 사회적으로 대두되면서 다가구주택 임차인들이 동시에 보증금 반환을 요구했는데, 이는 B씨가 A씨의 갱신 요구를 거절하던 당시 예측할 수 없었던 사정에 해당한다고 본 것이다.

그러나 2심은 이를 뒤집고 B씨가 A씨에게 손해를 배상하라고 판결했다.

2심은 다가구주택 보증금 반환채무는 갱신 거절 당시에도 이미 있었고, 2024년 2월에는 계약기간이 끝나 반환채무를 이행해야 한다는 사실도 예상할 수 있었다는 것이다.

나아가 B씨는 다가구주택 보증금 마련을 위해 여러 수단 중 하나를 선택했을 뿐, 제3자에게 임대해야 할 불가피한 사정이 있었다고 볼 수도 없다고 판단했다.

2심은 새 임차인에게 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4천400만원) 범위에서 A씨가 청구한 3천800만원을 손해배상액으로 인정했다.

B씨가 2심 판결에 불복해 상고했으나 대법원 판단도 같았다.

대법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 인정되려면 "임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다"는 두 가지 요건을 처음으로 판시했다.

나아가 이런 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 밝혔다.

대법원은 B씨가 주장하는 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 있었고, 제3자 임대가 불가피하지 않았다고 본 2심 판단에 잘못이 없다며 상고를 기각했다.

already@yna.co.kr

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