박정희 정부 때 농업이민 위해 매입…방치 논란 속 개발 대신 국비 환수

칠레 농장은 임대 전환…태양광 발전 '1천480배' 고부가가치 잠재력 기대

[코이카 제공. 재판매 및 DB 금지]

(서울=연합뉴스) 성도현 기자 = 정부가 과거 농업이민 지원을 목적으로 사들였다가 수십 년간 방치되거나 부실하게 관리돼 온 남미 소재 국유 농장들이 결국 매각·임대 방식으로 정리된다.

26일 한국국제협력단(KOICA·코이카)이 국회 외교통일위원회 소속 더불어민주당 한정애 의원실에 제출한 자료에 따르면 최근 코이카는 보유 중인 남미 농장 2곳에 대한 본격적인 자산 정리 작업에 들어갔다.

아르헨티나 '야따마우까 농장'(Llajta Mauca)은 매각해 국비를 환수하고, 칠레 '떼노 농장'(Teno)은 태양광 발전 부지로 활용도를 높여 신규 임대를 추진한다.

코이카는 현지 조사와 법률 자문을 바탕으로 토지 감정 결과와 활용 가능성, 경제적 편익 등을 종합 분석해 국익을 극대화할 수 있는 자산 활용 계획을 추진하고 있다. 주무 부처인 외교부도 이 같은 방침을 승인하고 관련 절차를 모색 중이다.

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◇ 50년 '유휴지'로 방치된 야따마우까…누적 지출액 50억원

아르헨티나 수도 부에노스아이레스에서 북서쪽으로 1천50km 떨어진 곳에 있는 야따마우까 농장은 박정희 정부 시절인 1978년 8월 외무부(현 외교부) 산하 해외개발공사가 약 212만 달러에 매입했다.

면적은 2만882헥타르(ha·약 6천320만평)로, 서울시 전체 면적의 3분의 1이자 여의도의 약 72배에 달한다.

당시 이주 교민들을 위한 대규모 농장을 구상했으나 매입 이후 실시된 4차례의 정부 현지 조사에서 모두 '개발 부적합' 판정을 받았다. 1991년 코이카가 창립하면서 관리를 맡게 됐으나 활용 방안을 찾지 못해 약 50년간 유휴지로 방치됐다.

이 과정에서 들어간 혈세만 수십억 원이다.

코이카 전산 조회가 가능한 2001년부터 2026년까지만 집계해도 토지세(약 10억7천만원)와 현지 관리운영비(38억8천만원) 등 누적 지출액이 49억5천만원에 달한다. 최근까지도 연간 약 3억원의 고정 비용이 매년 지출됐다.

2015년 현지 주정부의 환경 규제 강화로 농장 상당 부분이 산림보호구역으로 지정된 데 이어, 2024년 주정부에 제출한 개발계획서가 최종 불승인되면서 사업 추진은 사실상 막혔다.

숲과 목장을 함께 운영하는 친환경 개발 방안도 검토됐으나 초기 인프라 투자비만 최소 294만 달러(약 40억원)가 더 들고 투자 비용 회수에 18년 이상 걸린다는 분석이 나왔다.

결국 코이카는 주정부 정책 변동 등 국가 리스크가 크고, 개발 시 투자 비용 회수 기간이 길며, 계속 보유 시 관리 비용이 지속해서 발생한다는 점 등을 근거로 자산을 팔아 국비를 환수하기로 최종 방침을 정했다.

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◇ 개발권 미리 따내 땅값 확보…실수령액 최대 121억원 예상

코이카는 헐값 매각 등 논란을 막고자 땅값을 최대한 올려 팔겠다는 전략이다.

현지 주정부 권장 방식인 친환경 산림-목축 통합개발 생산계획을 수립·제출해 전체 농장의 73%에 해당하는 개발 가능 권리를 미리 공식 확보한다는 구상이다. 현지 법상 한 번 승인된 개발구역은 추후 규제가 강화되더라도 소급 적용되지 않는다.

현지 부동산 시장 조사 결과를 보면 개발 승인이 없는 땅은 1ha당 300∼400달러 수준이지만, 개발권이 확보된 땅은 1ha당 500∼600달러 이상으로 가치가 올라간다.

코이카는 미개발 상태의 농장 토지 가치를 1천44만 달러(약 140억원)로 추정하고 있다. 현재 이 금액을 바탕으로 공식 감정평가를 위해 감정평가법인과 계약 체결을 준비 중이다.

다만 매각 시에는 양도소득세(15%)와 지방정부 인지세, 공증·중개 수수료, 외환 송금 수수료 등 각종 부대비용이 발생한다.

코이카는 세금과 각종 부대비용을 제외한 실제 매각 대금 실수령액은 추정 토지 가치 대비 약 80∼90% 수준이 될 것으로 예상한다.

2025년 조사 시 토지가치(1천44만 달러)를 기준으로 발생할 부대비용(공증, 인지세, 중개수수료, 송금수수료 등)은 255만 달러이며, 예상 실수령액은 약 789만 달러다. 단 양도소득세를 매수인이 납부하면 예상 실수령액은 907만 달러(약 121억원)다.

매각은 올해 하반기 중 공개 입찰을 거쳐 2027년 상반기 계약 체결, 하반기 매각 대금 국내 송금 순으로 추진된다.

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◇ 칠레 농장, 감정평가 거쳐 '태양광 부지' 장기 임대 추진

반면 칠레 수도 산티아고에서 남쪽으로 173km 떨어진 곳에 있는 떼노 농장(185.33ha·약 56만평)은 매각 대신 수익성을 극대화하는 방향으로 임대 체제를 개편한다.

1980년 12월 약 53만 달러에 매입한 이 농장은 2017년 기존 임차인과의 계약 종료 후 장기적 운영 계획 없이 임시 단기 계약 형태로 운영됐다. 이에 임대료가 시세보다 낮게 책정되는 등 부실 관리돼왔다는 지적을 받았다.

코이카는 이번 신규 임대에서 단순 농업용이 아닌 '태양광 발전 부지 활용' 카드를 꺼냈다. 감정평가에서 인근 변전소와 고압 배전선로가 있고, 국도와도 인접해 있어 태양광 발전소 입지로 최적이라는 결과를 받았기 때문이다.

특히 최근 지형 측량을 거친 실제 토지 면적(178.61ha) 중 태양광 효율이 가장 높은 평탄한 3R 구역(145.4ha)을 25∼35년 동안 장기 임대할 경우 단순히 농업용 임대 대비 자산 가치가 최대 1천480배 뛰어오르는 것으로 나타났다.

코이카는 특혜시비 등을 막고자 최고가 응찰자를 뽑는 일반경쟁입찰로 사업자를 선정할 계획이다. 민간 투자를 끌어내기 위해 5년 단위 계약을 추진하되, 향후 정부 방침 변경에 대비해 계약서에 중도 해지가 가능하다는 조항도 넣기로 했다.

[연합뉴스 자료사진]

◇ 법인격 변경·수리권 정상화 과제…한정애 "차질 없어야"

다만 코이카가 보유한 해외자산 2곳의 완전한 정리까지는 넘어야 할 행정적 과제가 남아있다.

아르헨티나 농장의 경우 매각 대금을 안전하게 국내로 가져오려면 비영리 법인인 현지 지부의 법인격을 영리 법인으로 변경해야 한다. 현지 외환 규제 리스크에 따른 절차 지연 가능성도 있다.

칠레 농장은 토지에 걸린 9개 수리권(물 쓸 권리)이 등기부에 정식 등록돼 있지 않아 2027년 4월까지 현지 국세청 세무번호(RUT) 정비와 측량을 마쳐야 한다. 토지 매입 전인 1975년에 설정된 옛 저당권 서류를 소송으로 말소하는 작업도 하고 있다.

한정애 의원은 "과거 이민 지원 명목으로 사들인 해외 농지들이 방치되거나 임시 단기 계약으로 저평가되는 등 부실하게 관리돼 왔다"며 "아르헨티나 매각 대금의 본국 송금과 칠레 수리권 정상화 등 남은 절차가 차질 없이 이뤄져야 한다"고 말했다.

raphael@yna.co.kr

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