3중규제에 주택대출은 차등…강남구 1.40% 오를 때 성북구 16.52%↑

가수요 막았지만 중위권 이하에 실수요 집중…실거주 의무에 전세도 영향

(서울=연합뉴스) 임기창 오예진 기자 = 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고 주택 가액대별로 주택담보대출 한도를 차등화한 10·15 대책이 발표된 지 1년이 지났다.

'3중 규제'에 강화된 대출규제를 더해 과열됐던 거래를 억제하고 가수요를 차단하는 효과를 거뒀지만, 상대적으로 가격대가 낮은 지역들이 실수요 집중으로 가파르게 오르는 요인이 됐다는 평가가 나온다.

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11일 한국부동산원에 따르면 올 10월 첫째 주(10월5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 10·15 대책 발표 직후인 작년 10월 셋째 주(10월20일) 대비 평균 10.42% 상승했다.

전체 평균으로는 두 자릿수의 높은 상승률이지만 세부 지역별로는 온도차가 있다.

일단 이전까지 집값 상승폭이 작았던 서울 외곽 등 중위권 이하 지역이 눈에 띄게 부상했다.

서울 25개 자치구 중 해당 기간 누적 상승률이 가장 높은 지역은 성북구(16.52%)였고 이어 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%), 중구(13.49%), 동대문구(13.42%), 노원구(12.52%) 등 순으로, 중하위권으로 분류되는 지역이 상위권을 석권했다.

이는 집값 선도지역으로 꼽히는 고가 지역인 강남구(1.40%)와 서초구(3.35%)의 상승률이 한 자릿수 초반에 그친 것과는 대조적이다. 과거 서울 집값 하락기에는 강남3구 가격이 내려가면 추가 하락을 기대한 매수자들이 관망세로 돌아서 거래가 위축됐고, 이런 흐름이 시장 전반으로 확산했기 때문이다.

강남 고가 지역과 중하위권 간 이같은 '탈동조화'는 정부가 올해 초 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 뒤 본격화했지만 그전에 나온 10·15 대책이 바탕이었다는 분석이 많다.

10·15 대책은 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토허구역으로 묶으면서 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 차등 적용했다.

성동구, 마포구, 광진구 등 강북지역 한강벨트권을 비롯해 동작구, 양천구 등 여러 지역에 갭투자(전세 낀 주택 구입) 수요가 몰리고 서울과 인접한 경기 과천시, 성남시 분당구 등에서도 잇단 신고가 거래와 함께 과열 양상이 나타나자 시장을 진정시키고 가수요를 차단하려 내놓은 극약처방이었다.

그에 앞서 정부는 6·27 대출규제를 통해 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주담대 한도를 6억원으로 제한했는데, 10·15 대책의 차등 적용으로 고가 주택 구입에 대출을 끌어오기는 더 어려워졌다.

강남권과 한강벨트 주요 지역 주택 매수가 '현금 부자'들에게나 가능한 일이 된 상황에서 자금 동원력이 부족한 젊은 실수요자들은 10억원 이하 매물도 다수 풀려 있는 중하위권으로 눈을 돌렸다.

이후 정부가 올 1월부터 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일로 종료된다는 방침을 확인하자 강남권은 절세 목적 급매물 출회로 한동안 약세를 보였으나 중하위권은 대조적으로 상승세를 이어왔다.

지난 1년간 매매 상승률이 가장 높은 성북구에서는 길음동 롯데캐슬클라시아 전용 59㎡ 거래가격이 15억원을 넘어 국평(전용 84㎡)보다 작은 중소형까지 주담대 한도가 4억원으로 줄어드는 수준이 됐다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "10·15 대책으로 넓은 지역이 한꺼번에 규제지역으로 지정되고 주담대 한도도 고가 주택일수록 적어지니 금액에 따른 주택 수요가 나뉘었다"며 "중저가 지역에 수요가 쏠리는 현상이 나타나 가격 상승이 완전히 차단됐다고 하기는 어렵다"고 말했다.

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10·15 대책으로 광범위하게 지정된 토허구역의 실거주 의무는 신축 공급 부족과 전세의 월세화 심화, 다주택자 및 비거주 1주택자 규제 등과 맞물려 전세 시장에도 영향을 미쳤다는 평가가 많다.

법원 등기정보광장에 따르면 전체 집합건물 소유자 중 2채 이상 소유자 비율을 나타내는 다소유지수에서 2채 소유자의 지수는 작년 10월 11.333에서 꾸준히 하락해 올 9월 11.057까지 낮아졌다. 3채 소유자 지수는 같은 기간 2.58에서 2.509로, 4채 소유자는 0.952에서 0.921로 하락했다.

윤지해 부동산 평론가는 "토허구역 지정은 가수요 차단이 목적이고, 광범위한 토허구역 지정으로 가수요는 차단되고 거래량도 크게 줄어든 것은 사실"이라면서도 "전월세 선호지역이 대부분 토허구역으로 지정돼 실거주만 가능한 조건이 되니 전월세 시장이 전보다 뜨거워졌다"고 말했다.

부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가) 집계를 보면 작년 10월15일 2만4천369건이었던 서울 전세 매물은 이달 10일 기준 2만331건으로 16.6% 감소했다. 올 4월 21일에는 1만5천105건까지 줄기도 했다.

부동산원 기준 서울 전세가격은 작년 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 9.96% 상승했다.

서울에서는 매매 상승률이 가장 높은 성북구가 전세 상승폭도 15.64%로 1위였고 이어 노원구(14.63%), 송파구(12.38%), 성동구(12.23%), 강북구(11.86%), 도봉구(11.73%) 등 순이었다.

윤 평론가는 "지금은 실수요가 시장을 움직이는 상황임이 확인된 것"이라며 "애초에 투기 수요를 잡고자 대책을 내놓았던 것인 만큼 이제는 정부가 실수요를 규제할 게 아니면 추가로 내놓을 수 있는 대책이라는 게 모호해질 수 있다"고 지적했다.

10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 토허구역 지정 기간은 올해 말까지다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난 7일 국정감사에서 토허구역 연장 여부에 관한 질문을 받고 "현재 상황으로 보면 토허제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"며 연장 가능성을 열어뒀다.

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