[머니톡스] ② 공급·금융·세제의 삼박자…한국 부동산 '혼합 패키지' 기대

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(서울=연합뉴스) 윤선희 선임기자 = ＃ 우리나라에서 부동산 문제는 수십년간 풀리지 않은 난제로 꼽힌다. 선거 때마다 다른 어떤 정책 이슈를 덮어 부동산 선거라는 말이 나올 정도다.

한국 부동산 정책은 오랜 기간 정책의 냉온탕이 반복되면서, 일관성과 신뢰를 잃었다. 세계 어느 나라에도 없는 '전세제도'가 있는 특수성이 있고, 갭투자 레버리지(차입)가 가능해 유동성이 과열된 측면이 있다. 한국 시장에 맞는 '공공-민간 혼합형', '공급·세제·금융의 패키지형' 구조를 정교하게 다져야 한다.

＃ 공급 측면에서 정부는 공공택지와 국유지, 군용지 등 활용 가능한 공급 부지를 최대한 발굴하고, 일부 개발제한구역(그린벨트) 등도 개발 대상에 올려놓은 것으로 알려졌다.

도심 재건축·재개발을 활성화해 공급을 늘리는 방안도 거론된다.

다만, 정비사업을 하려면 관리처분 후 기존 주택은 사라지고(멸실), 주민이 이주할 주택도 필요하다. 따라서 입주 때까지 물량이 줄어드는 위험을 낮춰야 한다. '도시 및 주거환경정비법'(도정법)에 따라 순환 개발을 해야 하지만, 민간 조합이 주도하는 대부분의 사업에서 부지 확보의 어려움 등으로 순환개발이 현실적으로 쉽지 않다.

사업 시행 절차를 단순화하거나 일원화해 멸실에서 입주까지의 기간을 줄여 매물 공백을 최소화해야 한다. 지방자치단체가 권역별 순환개발을 통해 관리처분 인가와 이주 시기를 조절하는 것도 필요하다.

싱가포르 모델처럼 토지는 공공이 소유하고, 건물만 분양해 시세의 50∼60% 수준의 신축 주택을 도심에 공급하는 공공-민간 혼합 방식도 있다. 자금이 부족한 사회 초년생이나 신혼부부 등의 내집 마련 수요를 맞추기 위해서다. 다만 토지임대부 주택의 실효성을 높일 보완책이 필요해 보인다. 또 민간 자본에 세액공제와 용적률 혜택을 줘 도심 내 중산층이나 서민용 임대주택을 일정 비율 이상 짓도록 하는 방안도 있다.

고질적인 문제인 수도권-지방 양극화, 비아파트의 정상화도 풀어야 할 숙제이다.

전세 사기로 무너진 비아파트(빌라·오피스텔) 신뢰 회복이 관건이다. 빌라(연립·다세대주택)는 전세 사기가 불거지기 전까지만 해도 서민 주거를 흡수해준 효율적인 주거유형으로 수요가 있었다. 진입 장벽이 낮고 빨리 지을 수 있다는 장점이 있다. 약점인 환금성과 상품성, 안전성을 보완해 공급을 늘릴 필요가 있다. 아파트 쏠림을 완화하기 위해 공공 매입임대나 기업형 임대를 활성화하는 방법도 제시된다.

지방 주택 침체를 방지하기 위해 주택 수 미산입 등으로 세제 혜택을 강화하고 미분양 해소, 세컨 하우스 활성화 등을 위한 지역 개발 방안을 찾아야 한다.

＃ 금융 부문은 더 세심해야 한다. 정부는 시장 과열을 부추기는 '갭투자' 자금을 철저히 관리하면서, 청년·사회 초년생이나 무주택 서민 실수요자에게는 대출을 완화해주는 방향을 고려할 것으로 보인다.

전세대출이 전세가와 매매가를 동시에 끌어올리는 주범으로 지목된 만큼, 전세대출의 원리금 상환액을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 단계적으로 연동하는 등 갭투자 유동성은 철저하게 관리해야 한다.

그러나 청년·신혼부부 등을 위한 '주거 사다리' 금융은 적극적으로 고민해볼 필요가 있다. 예를 들어 퇴직연금이나 청년 주택통장 자금을 주택 구입 초기 자금으로 일부 활용할 수 있도록 하는 등 장기 저리의 정책금융을 구상해볼 수 있다.

세제의 경우 정부는 최근 주택 수가 아닌 합산가액 기준으로 보유세 체계를 단순화하고 현실화하되, 다주택자에 대한 징벌적 중과세를 완화해 시장에 매물이 나올 수 있도록 개편안을 내놨다. 시장 매물 촉진을 위해 거래세를 다소 완화할 필요는 없는지 등 미세한 부분을 더 살펴봐야 한다.

정부는 이번 주 중에 추가 부동산 대책을 내놓을 예정이다. 이번 정책은 투기 수요에 강력히 대응하되, 실수요자의 내 집 마련 진입장벽은 낮추고 주택 거래를 활성화하는 방향으로 이뤄져야 한다. 무엇보다 정권이 바뀌어도 흔들리지 않는 지속 가능한 공급과 유동성 관리 구조로 설계되기를 희망한다.

indigo@yna.co.kr

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