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작년 서울 지가 5년 전 대비 17.7% 상승…중동전쟁 이후 건설공사비도 급등
토지비 등 포함 매입가격 감정평가로 산정…"원가 회수 못하는 경우도"
[연합뉴스 자료사진]
(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 정부가 수도권 주택 공급을 빠르게 늘릴 방안의 하나로 신축매입임대주택 공급 확대를 들고 나왔지만 토지 매입비 등 사업성 저해 요인 관리가 또 다른 과제로 등장했다.
사업비의 큰 영역을 차지하는 땅값이 지속적으로 상승하고 공사비도 오르지만, 공공의 임대주택 매입액을 산정하는 감정평가액은 시세에 못 미쳐 이익을 내기 어려운 구조라는 게 민간 업계 주장이다.
6일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 토지가격은 전년 대비 평균 4.20% 상승했다.
강남구가 6.18%로 지가 상승률이 가장 높았고 용산구(6.15%), 서초구(5.19%), 성동구(4.84%), 마포구(4.36%) 등도 땅값이 많이 오른 편에 속했다.
5년 전인 2020년과 비교하면 작년 서울 지가 상승률은 평균 17.69%로 두 자릿수였다.
올해 들어서도 서울 땅값은 5월까지 누적 상승률 1.89%를 기록했다.
서울의 이른바 '노른자위' 지역 토지 시세는 3.3㎡(1평)당 1억원을 크게 웃돈다. 강북의 성동구 성수동이나 강남구 도산공원 일대의 경우 위치에 따라 평당 2억∼2억5천만원 수준에 달한다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "서울 강남 일대에서 다세대주택을 지을 수 있는 이면도로 인근이 지금 평당 1억5천만원을 넘는 수준"이라며 "이렇게 대로변 안쪽에 있는 곳은 땅값이 평당 7천∼8천만원 1억원 정도여야 사업할 만하고 1억원을 넘으면 개발해서 수익을 내는 데 한계가 있다"고 말했다.
정부도 민간 업계의 토지 매입비 부담을 고려해 지난 5월 발표한 수도권 매입임대주택 공급 방안에서 한국토지주택공사(LH)가 선지급하는 토지 확보 지원금을 기존 70%에서 최대 80%까지로 높이고, 잔여 토지비와 설계비 등 초기 사업비는 주택도시보증공사(HUG) 보증 지원을 강화하는 방안을 마련했다.
매달 역대 최고 수준을 경신하는 공사비 상승도 마찬가지 문제를 내포하고 있다.
한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 5월 건설공사비지수는 137.67로 중동전쟁 발발 이전인 2월(133.76) 이후 큰폭으로 상승했다.
문제는 토지가격을 포함한 신축매입임대 매입가격이 감정평가 방식으로 산정된다는 점이다. 감정평가액은 통상 시세보다 보수적으로 책정되므로 사업자가 이익을 내기 어렵다고 주택업계는 지적한다.
지난해까지는 50가구 이상 규모인 수도권 신축매입임대를 LH가 사들일 경우 매입가 산정에 공사비 연동형 방식이 적용됐지만 올해에는 가구 수와 무관하게 감정평가로 일원화됐다.
주택업계의 한 관계자는 "매입임대는 원래 이익이 많이 남는 사업이 아닌 데다 감정가를 토대로 한 매입 가격이 낮게 책정돼 어떤 곳은 원가 회수도 어려운 수준"이라며 "다만 지금 비아파트 시장이 워낙 침체된 상황이라 LH에서 매입 확약을 하면 최소한 미분양 리스크는 없어 참여하는 것"이라고 말했다.
민간 주택업계는 매입가격 '현실화'가 필요하다는 입장이지만, 정부는 LH가 민간이 지은 주택을 국민 세금으로 고가에 사들이는 사례가 있었고 이를 방지해야 한다는 입장이라 절충이 가능할지는 미지수다.
앞서 이재명 대통령은 작년 12월 국토교통부 업무보고에서 LH의 신축매입임대 사업을 두고 "(건설사들이) 1억짜리 집을 지어 LH에 임대주택용으로 1억2천만원씩 받으며 비싸게 판다는 소문이 있다. 광범위하게 LH를 '호구'로 삼아 그렇게 한다는 얘기가 있다"고 지적했다.
업계의 한 관계자는 "매입임대를 활용해 단기간 신속하게 주택을 공급하겠다는 기조와 낮은 감정가 책정은 상충하는 요소들"이라며 "'범정부 주택공급 현장 애로 지원센터'나 관계기관 간담회 등을 통해 지속적으로 매입가격 현실화 필요성에 관한 의견을 전달하고 있다"고 말했다.
pulse@yna.co.kr
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