김용범 실장 회동서 전달…이주비 LTV 70%·조합원 지위양도 유예 등 건의

"과거 정비구역 해제 등 여파로 43만호 공급 실종…민간공급 정상화해야"

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(서울=연합뉴스) 김동규 기자 = 서울시가 주택 공급 확대를 위해 정부에 재개발·재건축에 따른 이주비 대출 규제 완화와 재개발 임대주택 비율 조정 등 정비사업 관련 법령 개정을 공식 건의했다.

최근 서울의 주택 공급 공백과 사업 지연은 과거 정비구역 대량 해제와 신규 지정 억제, 최근의 대출·거래 규제로 인한 부작용이라 진단하고, 부동산·금융 규제 완화를 통해 이를 해소해야 한다고 강조했다.

서울시는 오세훈 시장이 지난 5일 김용범 대통령실 정책실장과의 회동에서 이같은 정책 건의를 담은 '재개발·재건축 주택공급 부족 원인진단 및 대책' 보고서를 전달했다고 7일 밝혔다.

이번 보고서는 지난달 14일 국무회의에서 이재명 대통령이 오 시장에게 "일반적으로 공급 물량이 많이 부족하다고 하는데 왜 그렇게 되는지 현황을 보고해 달라"고 지시한 데 따른 것이라고 서울시는 설명했다.

◇ "전임 시장 시절, 정비구역 389곳 해제 여파로 43만호 공급 실종"

서울시는 보고서에서 현재의 주택공급 부족을 단기간의 수요 증가가 아니라 과거 공급 기반 축소와 규제 누적이 만든 구조적 문제로 진단했다.

보고서에 따르면 전임 박원순 시장 재직 시절인 2012∼2020년 주택정책의 중심이 전면 정비에서 도시재생으로 전환되면서 재건축·재개발을 통한 주택 공급 기반이 사라졌다.

이 기간 서울의 정비구역 389곳이 해제되면서 약 43만호의 잠재적 공급 물량이 실종됐다.

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또한 정비사업에서 주거정비지수제와 사전검토·타당성 조사 등 추진 절차를 추가하고, 주민 동의를 반복적으로 받도록 하면서 신규 지정 문턱도 높아졌다.

실제로 2016∼2020년 서울의 주택재개발 신규 지정은 단 한 건도 없었다.

정비구역 지정부터 사업시행인가까지 평균 3.5년, 착공까지는 10년 이상 걸리는 만큼 당시의 구역 해제와 신규 지정 감소가 시차를 두고 최근의 착공·준공 감소로 이어졌다는 것이 서울시 설명이다.

이에 따라 2016∼2020년 연평균 2만9천호였던 정비사업 착공 물량이 2021∼2025년 1만5천호로 48.3% 감소하며 절반 수준으로 쪼그라들었다.

시는 일률적인 주거 35층 높이 제한과 역사·문화 흔적 보존 절차, 중앙정부의 투기과열지구 지정과 재건축 진단 강화, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등도 사업성을 낮추고 사업 기간을 늘린 요인으로 꼽았다.

최근에는 금융규제와 공사비 상승까지 겹쳤다.

지난해 6·27 가계부채 관리방안과 서울 전역의 투기과열지구지정 등 정부가 거래·금융규제를 강화하면서 민간 정비사업 추진 여건이 악화됐다.

또 비아파트 공급 활성화 정책을 추진하면서도 주요 공급주체인 임대사업자에 대한 금융규제를 강화해 공급 효과가 저하됐다.

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정비사업 3.3㎡(평)당 공사비도 2021년 519만원에서 2025년 808만원으로 올라 최근 2년간 공사비 갈등이 발생한 사업장이 26곳에 달하는 것으로 집계됐다.

서울시는 가용부지가 부족한 서울에서 가장 현실적인 대규모 주택 공급 수단은 재건축·재개발 등 민간 정비사업이라고 재차 강조했다.

정부가 공공 주도 공급을 강조하지만, 최근 3년간 서울 주택공급의 90% 이상은 민간이 담당했으며, 아파트 공급의 63%가 재개발·재건축을 통해 이뤄졌다고 제시했다.

같은 기간 준공된 정비사업 59곳에서는 사업 전보다 주택이 2만호, 36.4% 늘었다.

서울시가 2031년까지 착공을 관리하는 253개 구역에서도 기존보다 8만7천호, 39.2%의 순증 효과가 예상된다고 추산했다.

시는 이를 근거로 정비사업을 기존 주택을 다시 짓는 사업이 아니라 도심 내 실질적인 공급을 늘리는 '주택공급의 마스터키'로 평가했다.

◇ 서울시, 이주비 LTV 40→70%,·용적률 1.2배 상향 등 법개정 건의

서울시는 정비사업의 추진 동력을 회복하기 위해 정부에 네 가지 주요 법령 개정을 건의했다.

우선 재개발 임대주택 비율을 재건축 수준으로 완화하고 민간 정비사업의 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 높이는 방안을 제시했다.

임대주택 비율을 40%로 조정하고 용적률 인센티브를 추가하면 현재와 같은 임대주택 물량을 유지하면서 일반분양과 전체 순증 물량을 늘릴 수 있다는 계산이다.

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아울러 서울 전역의 투기과열지구 지정으로 제한된 조합원 지위 양도는 3년간 한시적으로 허용해 사업에 소극적인 조합원의 퇴로를 열어달라고 요청했다.

이주비 대출은 일반 가계대출이 아니라 주택공급을 위한 필수 사업비로 봐야 한다며 담보인정비율(LTV)을 40%에서 70%로 복원하는 은행업 감독규정 개정도 건의했다.

보고서는 시내 일부 사업장은 시공사로부터 추가 이주비 조달 불가 통보를 받았고, 시공사 보증을 확보한 경우에도 연 5∼8%의 고금리를 부담하고 있다며 규제 완화가 필요하다고 했다.

재개발 조합설립 동의율도 재건축과의 형평성을 고려해 75%에서 70%로 낮춰 사업 초기의 장기 지연을 줄여달라고 제안했다.

서울시는 자체적으로는 단계별 행정 처리 기한을 정하는 표준처리기한제와 인허가 절차의 사전·병행 처리를 확대해 전체 사업 기간을 종전 21년에서 12년 수준으로 단축할 계획이라고 제시했다.

이를 통해 2028년까지 착공 가능한 85곳, 8만5천호는 '핵심공급전략사업'으로 지정해 집중 관리하고, 2031년까지 31만호 착공 목표를 차질 없이 추진하겠다고 했다.

명노준 서울시 주택실장은 "서울시가 할 수 있는 규제 개선은 선제로 추진하고, 정부와도 긴밀히 협력해 시민이 체감할 수 있는 주택공급을 앞당기겠다"고 말했다.

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