[서미숙의 집수다] 토지임대부 분양 사라지나…대통령이 직접 밝힌 어려움

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李대통령 토론회서 토지임대부 주택 공급 어려움 토로해 눈길

"전매제한 풀리면 시세 따라가…재건축 시 토지분양 요구 거절 못해"
'로또' 논란 부담, 토지비축 효과 의문 제기…공급 축소 가능성

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 현 정부 들어 대규모 공급이 예상됐던 토지임대부 분양주택 물량이 당초 예상보다 축소되는 것이 아니냐는 관측이 나온다.

이재명 대통령이 지난 23일 열린 부동산 토론회에서 토지임대부 주택의 의무 임대기간 종료 후 가격 안정 효과와 재건축 과정 등에서 고민이 있음을 토로하면서다.

앞서 시장에서는 이재명 대통령이 LH의 택지 민간 분양을 금지하고 공공 위주로 공급을 전환한 점, 토지의 90%가 국유지인 싱가포르의 주택 공급 정책을 한국 주택문제 해결의 참고 대상으로 언급한 것 등을 놓고 토지임대부 주택 공급을 대폭 확대할 것이라는 관측이 많았다.

그러나 이 대통령의 이날 토지임대부 분양의 효과와 운영 측면에서 현실적인 한계를 언급하면서 공급을 줄이거나 최소화할 것이라는 예상이 나오고 있다.

◇ 李 "토지임대부 결국 시세 따라가"…로또 논란 지적

지난 23일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 대출, 세제, 공급과 관련한 백가쟁명식 의견들이 오간 가운데 눈길을 끈 이 대통령의 발언이 있다.

토지임대부 분양주택 공급을 확대해야 한다는 조정훈 경제정의실천시민연합 토지주택위원장의 제언에 대해 이 대통령이 "우리도 사실 검토를 많이 해봤으나 이게 과연 일상적으로 될까 하는 생각이 들었다"고 말한 것이다.

이 대통령은 "과거 이명박 대통령 시절 (보금자리주택지구의) 일부를 토지임대부로 분양했는데 나중에 세월이 지나고 난 다음에 보니 (주변 시세와) 가격이 거의 비슷해졌다"면서 "사람들 속에 '이거 언젠가는 이 땅도 분양받을 수 있어'하는 확신이 생겼기 때문"이라고 했다.

그러면서 토지임대부 주택이 추후 국회의원 선거, 시장 선거 때마다 토지 분양 전환 문제가 쟁점화될 수 있음을 우려하기도 했다.

토지임대부 분양주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 토지 소유권을 갖고 분양계약자는 건물 소유권만 갖는 주택이다.

건물 소유권만 부여해 주변 시세의 반값 수준으로 분양하는 대신 계약자는 매달 땅값에 대한 사용료(임대료)를 내야 한다. 주택의 소유 기간은 기본 40년이며, 재계약을 통해 최장 80년까지 사용할 수 있다.

이 대통령이 경기도지사 시절 핵심 부동산 정책으로 내건 '기본주택'의 분양형이 바로 공공환매 조건 토지임대부 분앙주택이다.

이 때문에 시장에선 당초 이 대통령이 토지임대부 주택 분양을 확대할 것이라는 관측이 많았다. 싱가포르 국빈 방문 때 "부동산 정책에 대해 많이 배우겠다"고 언급한 것도 토지임대부 공급 확대 예상을 부추겼다.

그러나 국내 토지임대부 분양주택 실적은 아직 저조하다. 2007년 LH가 군포 부곡지구에 389가구, 이명박 정부 들어 서울 서초(358가구), 서울 강남(402가구) 보금자리주택지구에 총 760가구를 공급한 것이 전부다.

그나마 군포는 당시 단 3가구만 계약돼 2007년 이후 전체 공급 물량은 763가구에 그친다.

최근 들어 서울시와 서울주택도시개발공사(SH)가 토지임대부주택 공급 확대를 추진 중이나 아직 본청약까지 마친 물량은 올해 마곡지구 381가구가 유일하다.

오히려 토지임대부 주택은 시세차익을 개인이 독점하면서 '로또' 논란에 휩싸였다.

토지임대부 주택인 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐의 경우 2012년 전용 84㎡가 2억2천만원대에 최초 분양됐는데 2023년 전매제한이 풀리면서 전용 84㎡가 10억3천만원에 팔렸고, 현재 시세는 13억5천만까지 올랐다.

이 대통령이 23일 토론회에서 토지임대부 주택의 가격 안정 효과에 의문을 제기한 것도 이 때문으로 해석된다
.

◇ "재건축 시 토지 분양해줘야…비축 효과도 의문"

이 대통령은 토지임대부 주택의 재건축 방식도 문제로 들었다.

이 대통령은 "토지임대부라는 이름으로 건물만 분양을 하는데 과연 이게 재개발할 때 (토지임대부 형태를 계속) 지켜낼 수 있을까 싶다"면서 "현행 법이 이상하게 개정돼 (토지를) 당연히 그 건물 소유주에게 팔아야 하는 것처럼 애매모호하게 돼 있다"고 말했다.

과거에는 토지임대부 주택을 재건축을 해도 거주자가 건물 소유권만 갖도록 했으나, 박근혜 정부 들어 토지임대부 공급촉진 특별법을 폐지하고 주택법으로 이관·통합하면서 토지소유자와 주택소유자(주민)가 합의한 경우에는 재건축 완료 후 토지임대부 분양주택이 아닌 일반주택으로 전환할 수 있도록 한 것을 언급한 것으로 보인다.

이 대통령은 그러면서 "이런 상황에서 해당 지역에 주민 수천 가구가 또는 전국적으로 수십만 가구가 앞으로 늘어난다면 대통령 선거에도 치명적인 영향을 미칠 텐데 과연 견뎌낼 수 있을까, 그 생각이 드는 순간 조심해야 되겠다"면서 "명목은 좋고 출발은 그럴듯한데 최종적으로는 해당 건물 소유주한테 (토지 분양 등) 우선권을 주거나 결국 그렇게 될 수밖에 없지 않을까"라고 덧붙였다.

이 대통령은 "이런 상황에서 과연 택지를 실제로 저축하는 효과가 있겠냐는 점에서 고민거리"라며 토지 비축과 공공성 유지에도 회의적인 반응을 보였다.

실제 1970년에 분양된 용산구 서부이촌동 중산·시범아파트는 서울시의 토지 정리 미흡으로 시가 토지 소유권을 갖고 건물만 분양됐는데, 주민들이 재건축을 요구하며 서울시에 토지 소유권을 무상 양도해달라고 요구하는 소송전을 벌이다 패소하며 재건축이 표류하다가 결국 서울시가 토지 소유권을 주민들에게 매각하기로 하면서 궤도에 올랐다.

◇ LHI "손익공유형, 재건축 기준 도입해야"…시장선 공급 축소 전망

이와 관련해 LH 산하 LH주택연구원(LHI)은 지난달 토지임대부와 한계와 개선점을 지적한 한 보고서를 발간했다.

연구원은 강남 토지임대부의 예를 들어 전매제한이 풀린 뒤엔 주변 시세의 70% 수준까지 가격이 올라 '반값 효과'가 사라진다면서 주택의 사익 독점을 막도록 손익공유형을 도입해야 한다고 제안했다.

또 토지임대부 재건축 분쟁을 막기 위해 재입주·분담금·수익배분·토지가격 등 재건축 규칙을 미리 만들어야 한다고 강조했다. 토지임대부 공급이 지속되려면 토지비 회수 지연에 따른 별도의 재원 보전 장치가 필요하다는 점도 강조했다.

정부는 LH의 공공주택용지 민간 매각을 중단하기로 한 가운데 초기 투입비가 많이 드는 토지임대부 공급을 확대하면 LH의 재무구조는 더욱 악화될 것으로 본다.

시장에서는 이 대통령이 직접 토지임대부 주택의 한계를 언급함에 따라 공급 방식 등에 변화가 있을 것으로 예상한다.

익명을 원한 한 대학교수는 "토지임대부 분양이 로또 논란을 피하려면 손익공유형으로 바꾸고 재건축 후에도 토지임대부 형태를 유지해야겠지만 이 경우 사업이 지속되기 힘들 것"이라며 "이 대통령이 토지임대부의 문제를 인식하고 있는 만큼 시장의 예상과 달리 공급을 하지 않거나 하더라도 관련 제도를 손질하고 물량도 최소화할 가능성이 커 보인다"고 전망했다.

sms@yna.co.kr

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