대출·거래 규제하고 잇단 공급대책에도 수도권 착공 실적 저조

서울 준공 19% 감소…올해 수도권 아파트 입주 전망 10년 평균보다 43%↓

전문가 "토지거래허가구역 선별 해제…민간 공급 확대해야"

(세종=연합뉴스) 오진송 기자 = 정부가 지난해 10·15 부동산 대책을 발표한 지 1년이 됐지만 수도권 주택공급 부족에 대한 우려는 여전하다.

정부는 대출·거래 규제로 수요를 억제하는 한편 잇달아 공급대책을 내놓았지만 실제 착공과 준공 실적은 기대에 못 미치는 흐름이다.

서울 아파트 매매가격이 87주 연속 상승하고 전셋값도 강세를 이어가면서 신규 주택공급 확대와 함께 단기적인 공급 부족을 완화할 방안이 필요하다는 지적이 나온다.

(서울=연합뉴스) 진연수 기자 = 서울 아파트 매매가격이 역대 최장 상승 기록을 경신했다.
사진은 이날 서울 시내 한 부동산 중개업소 매물 안내문. 2026.10.1 jin90@yna.co.kr

◇ 1년 새 공급대책 잇따라…"수도권 150만가구 착공하겠다"

정부는 작년 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하고 주택담보대출 규제를 강화했다.

대출·거래 규제로 주택 수요를 억제하는 동시에 공급을 확대해 집값을 안정시키겠다는 구상이다.

작년에 발표한 9·7 대책에서는 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구씩 총 135만가구를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 직접 시행과 사업 절차 단축 등을 핵심 전략으로 내세웠다.

올해 1·29 대책에서는 용산국제업무지구 1만가구, 과천 경마장·방첩사령부 부지 9천800가구, 태릉CC 부지 6천800가구 등 수도권 도심의 공공부지 등을 활용해 약 6만가구를 공급하기로 했다.

이어 8·13 대책에서는 신규 공공택지 10만가구 이상을 발표하고 기존 공공택지 8만9천가구의 착공 시기를 앞당기는 등 수도권에서 23만가구 이상의 공급 확대 효과를 내겠다고 밝혔다. 이 가운데 2030년까지 추가로 착공하는 물량은 12만가구 이상이다.

정부는 이 같은 공급대책을 통해 2030년까지 수도권 주택 착공 물량을 당초 135만가구에서 150만가구 이상으로 확대한다는 계획을 발표했다.

[제작 최자윤] 일러스트

◇ 수도권 주택공급 실적 부진…서울 준공 19.1% 감소

정부의 공급 확대 구상과 달리 수도권의 주택 건설 실적은 부진하다.

국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1∼8월 수도권 주택 착공 실적은 8만6천739가구로 전년 동기보다 1.5% 증가하는 데 그쳤다.

서울의 착공 실적은 2만679가구로 전년 동기보다 41.1% 증가했지만 경기는 4만8천545가구로 23.9% 감소했다.

특히 8월 한 달간 수도권 착공 물량은 8천845가구로 전월보다 30.3% 감소했다. 서울은 1천172가구로 전월보다 81.6% 급감했다.

입주로 이어지는 준공 실적은 더 부진하다.

올해 1∼8월 서울 주택 준공은 2만5천630가구로 전년 동기보다 19.1% 감소했다. 수도권 전체 준공 물량도 8만75가구로 21.6% 줄었고, 전국적으로는 15만664가구로 27.2% 감소했다.

국토부가 8·13 대책에서 제시한 올해 수도권 아파트 입주물량 전망치는 10만5천가구로 과거 10년간 연평균 입주물량(18만3천가구)보다 42.6% 적다.

홍지선 국토부 장관도 지난 7일 국회 국정감사에서 서울을 포함한 수도권의 올해 주택 착공 물량이 당초 계획에 미치지 못할 것으로 전망했다.

홍 장관은 "(수도권) 공급 목표량이 당초 국가에서 계획한 것보다 실적이 약간 저조한 것은 사실"이라며 "올해 통계치와 계획 물량을 보면 100% 계획 물량을 확보하기는 어려울 것 같다"고 말했다.

다만 "통상 4분기에 착공 물량이 집중되는 경향이 작년과 재작년에도 있었다"며 "(계획 물량의) 80∼88% 정도는 달성할 수 있을 것으로 보고 있다"고 했다.

(서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 서울 아파트 전세 계약 만기가 도래한 임차인은 새로 전세를 얻거나 재계약을 할 때 보증금을 2년 전보다 8천만원 이상 올려줘야 하는 것으로 나타났다.
사진은 27일 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 2026.9.27 hama@yna.co.kr

◇ 전문가 "신규 공급만으론 한계…기존 주택 유통 늘려야"

전문가들은 신규 주택공급에 시간이 걸리는 만큼 기존 주택의 유통 물량을 늘리는 단기 대책과 민간 공급 확대가 필요하다고 지적했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "시장에서 원하는 것은 결국 단기 공급"이라며 "신규 택지 지정과 조성은 중장기적으로 좋은 로드맵이지만 단기간에 가장 빠르게 공급할 수 있는 방법은 기존 주택의 유통 물량을 늘리는 것"이라고 말했다.

그러면서 강남·한강벨트와 달리 상대적으로 저렴한 아파트가 밀집한 서울 외곽에서는 토지거래허가구역을 행정동 단위로 선별 해제할 필요가 있다고 주장했다.

남 연구원은 "규제만 하고 퇴로가 열려 있지 않으면 매수하거나 임차할 수 있는 지역으로 수요가 계속 몰리면서 규제 지역이 계속 확대될 수밖에 없다"고 우려했다.

전월세 시장에 대해서는 "전세의 월세 전환과 공실화로 전세 매물이 줄어들면서 가격 불안이 이어질 것"이라며 "신규 주택 공급을 서두르는 것도 타당하지만 시장이 이를 기다릴 수 있는 상황이 아닌 만큼 단기적인 공급 확대를 통해 시간을 벌어야 한다"고 강조했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 10·15 대책 시행 1년을 맞아 규제 효과와 부작용을 점검해야 할 때라고 지적했다.

박 교수는 "규제로 공급에 필요한 시간을 버는 것은 좋지만 큰 틀에서 보면 (수도권 주택) 가격이 올랐기 때문에 규제 효과가 제한적이었다고 평가하는 것이 맞다"며 "강남3구와 용산구, 압구정·여의도·목동·성수 등 고가 아파트 밀집 지역을 제외한 서울 외곽에서는 토지거래허가구역을 선별적으로 해제할 필요가 있다"고 말했다.

그는 특히 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 등 서울 외곽 지역에서는 규제로 인한 세입자 주거 불안 등의 부작용을 완화해야 한다고 강조했다.

박 교수는 또 "공공 주도 공급의 한계를 보완하기 위해 민간 공급 확대를 병행해야 한다"며 서울의 민간 주택공급은 재건축·재개발이 중심인 만큼 재건축초과이익환수제와 조합원 지위 양도 제한 등 관련 규제를 개선하고 이주비 대출 규제로 인한 사업 지연을 해소해야 한다고 제언했다.

그러면서 "규제로 시간을 버는 것은 좋지만 규제의 부작용이 더 불거지는 부분은 해소해야 한다"며 "세입자의 주거 불안을 줄일 수 있도록 임대사업자 제도 등을 세밀하게 보완할 필요가 있다"고 말했다.

dindong@yna.co.kr

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