국토부, 지주택 피해 예방·사업 정상화 방안 발표

부실 대행업체 진입 차단…시공사와 공사비 분쟁도 예방

조합 '깜깜이 운영' 방지책도 마련…부실 사업은 제때 종결 유도

(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 정부가 지역주택조합(지주택) 사업 추진 과정에서 토지 확보의 어려움으로 사업이 지연되지 않도록 토지 소유권 확보 기준을 80%로 완화한다.

부실 업체가 조합 업무를 대행해 조합원 피해가 발생하지 않도록 대행업 등록제를 도입하고, 시공사의 공사비 증액에 대해서는 전문기관 검증을 거치도록 해 공정한 계약 관계를 유도한다.

국토교통부는 20일 이같은 내용을 담은 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다.

이재명 대통령이 작년 6월 지주택 문제를 살펴보라고 주문한 뒤 같은 해 10월 초기 진입 기준 강화 방안을 발표한 데 이어 정상 사업장의 사업 속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 후속조치를 마련했다.

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◇ '알박기'로 사업 지연 없게…토지소유권 확보 기준 낮춘다

정부는 지주택 사업계획 승인을 위한 토지 소유권 확보 기준이 너무 높다는 지적을 받아들여 기준을 종전 95%에서 일반 주택건설사업과 동일한 80%로 완화하기로 했다.

시공사나 업무 대행사가 보유한 토지는 보유 기간에 상관없이 매도 청구할 수 있게 된다.

그간 지주택 사업에서는 전체의 5%가 넘는 소수 토지주가 높은 가격을 요구하며 매매를 거부하는 '알박기'가 빈번해 토지비가 급증하고 사업이 지연되는 문제가 있었는데, 이를 방지하기 위한 방안이다.

국토부 관계자는 "토지 소유권 확보 기준을 80%로 낮추면 통상 사업 기간이 어느 정도 걸리는지 표본 조사한 결과 기존보다 1∼2년 정도 단축되는 효과가 있을 것으로 보인다"고 말했다.

사업지 내에 주택을 보유하고 거주 중인 원주민의 조합원 가입 문턱도 낮춘다.

지주택 조합원 자격요건은 무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택자로 제한돼 이를 충족하지 못하는 토지 소유자는 조합에 가입할 수 없고, 그에 따라 매매 협의가 어려워질 뿐 아니라 매입 비용도 상승했다. 사업 인가 이후 해당 토지가 매도 청구되면 실거주 소유자가 강제 퇴거당하는 문제도 있었다.

정부는 이런 점을 고려해 사업지 내에 주택을 보유하고 거주한 경우에 한해 '85㎡ 이하 1주택자' 제한 요건을 적용하지 않고 조합원 자격을 줘 재정착을 지원하기로 했다.

다만 이를 악용한 투기나 지분 쪼개기 등을 방지하고자 모집신고 신청일 기준으로 주택 보유는 2년 이상, 거주는 1년 이상으로 요건을 부여한다.

또 지금은 세대주, 거주 기간 등 조합원 자격 요건을 '최초 조합설립인가 신청일' 기준으로 판단해 결원이 생겨도 신규 세대주나 전입자 가입이 불가능해 조합원 추가 모집이 어려웠으나 앞으로는 조합원을 충원하는 경우에 한해 자격 요건 판단 기준일을 '조합 가입 신청일'로 완화한다.

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◇ 등록제로 부실 대행업체 퇴출…조합-시공사 공정 계약관계 정립

조합 업무 대행은 일정 기준을 충족하는 업체만 맡을 수 있도록 등록제를 도입한다.

지금은 업무 대행사에 대한 자격 기준이 따로 마련되지 않아 부실 업체가 난립하는 탓에 시공사의 과도한 공사비 증액 요구 등에 제대로 대응하지 못해 조합원들이 피해를 보는 사례가 많았다.

이에 정부는 자본금, 전문 인력, 사무실 등 일정 수준의 재정과 전문성을 갖춘 업체만 대행사 등록을 허용하고, 조합에 손해를 끼치는 등 법령 위반이 적발되면 등록 취소 등으로 제재할 방침이다.

전문성이 낮을 수밖에 없는 조합과 시공사 간 공정한 계약관계 형성도 유도한다.

시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 최초 공사비 대비 5% 이상 증액 등 일정 요건에 해당하면 한국부동산원 등 전문기관 검증을 거치도록 의무화한다. 아울러 표준도급계약서를 통해 공사 계약서에 세부 산출 근거와 증액 기준을 명확히 명시해 공사비 분쟁 소지를 차단할 계획이다.

이와 함께 시공사와 공정한 계약관계가 이뤄지도록 경쟁입찰을 의무화하고, 시공사와 공동 시행 없이 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있게 제도를 정비할 방침이다.

조합이 자금 인출·사용 내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하게 하고 정보를 공개하지 않으면 자금 인출을 제한하는 등 '깜깜이 운영'을 방지할 방안도 마련했다.

또 조합원들의 효율적 의사 결정을 지원하고자 온라인 총회와 전자의결을 도입하고, 대리인 인정 범위를 배우자와 직계 존·비속 등으로 엄격히 제한해 의사 결정의 투명성을 높이기로 했다.

조합원의 조합 가입 철회 기간이 현행 30일이어서 사업성 등을 충분히 검토하기에는 충분하지 않다는 지적을 반영해 기간을 60일로 확대하는 내용도 포함됐다.

◇ 부실사업 종결 재의결 근거 마련…조합원에 사업정보 제공 의무화

정상 사업장의 추진 속도는 높이지만 부실 사업은 제때 종결되도록 유도한다.

장기간 정체된 조합의 사업 종결이나 중도 해산이 부결됐더라도 재의결할 수 있도록 절차적 근거를 마련하고, 조합원들이 사업 추진 실태를 명확히 파악해 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있도록 반기마다 사업 정보 제공을 의무화한다.

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매년 지방자치단체 등을 통한 전수 실태점검으로 조합 운영 상태 전반을 평가해 조합원에게 통보하고, 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅을 지원한다.

임원이 장기간 연락 두절되는 등 사실상 운영되지 않는 상태이거나, 그간 확보한 소유권 등 토지권원을 정당한 사유 없이 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권도 강화한다.

국토부는 개선 방안 중 법 개정이 필요한 내용은 상반기 중 후속 입법에 착수하고 하위 법령과 표준 가이드라인도 조속히 개정할 계획이다.

김이탁 국토부 1차관은 "현장 목소리를 최대한 반영해 지주택 사업의 고질적 애로를 해소함으로써 사업 속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 중점을 뒀다"며 "지난해 발표한 초기 진입 기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지주택 피해가 상당히 줄어들 것"이라고 말했다.

pulse@yna.co.kr

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